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miércoles, 2 de octubre de 2013

Como elegir un local para montar mi bar, restaurante o cafetería: 7claves

Muchos emails, wasaps y llamadas me estan llegando en este último mes sobre personas que han encontrado un local y que creen que es una gran oportunidad para poder montar su bar, restaurante o cafetería, suelen ser locales que están cerca de casa, en su barrio o cerca de su trabajo, voy a daros resumidas 7 claves claras y sencillas,  para buscar y seleccionar vuestro futuro bar, cafetería o restaurante estos basados en mi experiencia.




Bar-Cafetería en alquiler en Las Rozas de Madrid - MontarunBarySobrevivir.com


1 ¿Que es primero mi idea o el local?

Lo ideal, es que lo primero, sea la idea, el concepto o el modelo de negocio, y esta idea la lleveis a un documento que se denomina plan de negocio, este os dará las claves para seleccionar y elegir vuestro futuro  local o establecimiento para montar un negocio de hostelería (bar, cafetería o restaurante)
¿Y que pasa si ya tengo el local?
Pues que tendréis que conceptualizar partiendo de este local y que limitará vuestro espectro de posibilidades para desarrollar conceptos, en mi opinión creo que si buscais primero el local es como empezar, la casa por el tejado, pero tampoco pasa nada, mientras que hagáis un plan de negocio, este os ayudara a organizar vuestas ideas, planificar las acciones y con el podreis captar posibles socios o futura financiación (en el caso de que la necesitarais).

2 ¿Que es realmente una oportunidad de negocio?

El criterio del precio, es decir, de un alquiler barato o de un traspaso accesible, no es el único de los elementos que debemos de sopesar, pues el precio es relativo y deberemos relacionarlo con la ubicación del local, los metros cuadrados, la distribución del local, la fachada, si tiene terraza o no, accesibilidad al establecimiento, parking propio o próximo, medios de transporte público cercanos, centros de negocio, colegios, hospitales etc. Todos estos criterios te darán una pequeña aproximación. Lo ideal es que conozcamos los verdaderos motivos del cese de actividad, no es lo mismo una jubilación, enfermedades etc. que cierre porque no hay clientes, en este caso deberemos examinar muy bien nuestras posibilidades, por eso es necesario e imprescindible, tener muy claro nuestro concepto, y mas si cabe en situaciones de crisis de consumo como la actual.
El tema de la licencia pasa exactamente lo mismo, si vosotros queréis un bar con actuaciones músicales y lo que estáis mirando es un bar de tapas, la licencia es diferente y tendréis que solicitar un cambio de licencia en el ayuntamiento correspondiente, mucho ojo con esto! por eso es muy importante tener muy clara la idea antes de lanzarse.

3. ¿Como valorar un alquiler?

El alquiler debe de rondar un 10% de tu volumen de facturación total, así que si el alquiler es de 1.500€ debo de poder llegar a facturar 15.000€, esto es un indicador, pero lo ideal es que cuando arméis vuestro proyecto en el plan de negocio, si os encontráis con un alquiler que sobrepase este criterio, podáis jugar con en el resto las partidas que tenéis previstas: personal, proveedores, suministros, etc. (al final del post encontraréis  los números que se manejan en el negocio de la restauración).
El contrato de alquiler lo ideal son 10 años de contrato con la propiedad, pero también podéis pactar 5 años, renovando automáticamente cada 2 años. Recuerda, si te va bien el negocio, no esperar hasta última hora a negociar la ampliación de tu contrato, ojo con esto! por eso siempre recomiendo un profesional a vuestro lado para ayudaros a negociar y tener claro estos criterios.

4. ¿Como valorar un traspaso?

El traspaso es un figura que suele incluir los bienes muebles del establecimiento, maquinaria, mesas, sillas, cámaras etc. y lo que se denomina fondo de comercio o la clientela del establecimiento, el problema es que muchas veces se nos llenan los ojos con muchas cosas que a lo mejor ni pensábamos utilizar, así que vuelvo al punto 1º ¿como vamos a valorar un traspaso sino sabemos ni lo que vamos a montar?. Lo mismo pasa con heredar la clientela del local, si nosotros tenemos claro un concepto sabremos el tipo de cliente que queremos y puede coincidir o no, con el del anterior dueño, así que mucho ojo con estas cosas.

5. ¿Como valorar el contenido de un local?

Para que te hagas una idea, el material de hostelería es bastante caro (no como el que tenemos en casa, es un material profesional) y puede llegar a suponer entre un 20 - 30% de tu inversión, te recomiendo que mires cualquier web de material de hostelería para que te hagas una idea, por eso es necesario, ir con un técnico que nos valore la maquinaría y que vea si realmente funciona y en caso contrario cuanto costaría arreglarla. Mucho ojo! con los grifos de cerveza, volvemos a lo mismo, por ejemplo si el propietario tiene Estrella Damm a lo mejor nosotros queremos dar Mahou, porque queremos un bar de pintxos con una cerveza mas ligera y fresca que incite al consumo, pues entonces este grifo ya no nos sirve para nada, además, que quede claro que vosotros no asumís ningún contrato anterior, cerveza, proveedores, maquinas tragaperras, tabaco... o que por lo menos quede claramente reflejado en el contrato, os recomiendo un buen asesoramiento jurídico siempre a no ser que seas abogados, yo siempre delego estos servicios en mi abogado!. "Zapatero a tus zapatos".

6. ¿Mejor obra nueva o traspaso?

Lo ideal hoy en día es un traspaso o un alquiler, con una licencia que se adecue a vuestro concepto, (recuerda lo que os mencionaba sobre la licencia en el punto 2º) porque la obra nueva os van a pedir de todo, el criterio de la administración es ser  cada vez mas rigurosa: aseos para minusválidos, cuarto de basuras, taquillas personal, rampas de acceso etc, (puede llegar a suponer hasta 10 m2 de vuestro proyecto) así que lo valoréis vosotros y lo tengáis en cuenta.

7 ¿Cuanto cuesta montar un bar?

Los precios de obra nueva oscilan (según el concepto) desde los 1.200 mt2 a  2.000 mt2 para conceptos de lujo que a lo mejor el cubierto ronda los 120 o 150€, es una cifra orientativa y dependerá de muchas cosas, como ya te he dicho lo mas caro es la obra nueva y la maquinaria de hostelería: la cámaras frigoríficas, montar la cocina, botelleros etc. pueden suponer el 20 - 30% de tu presupuesto, si la inversión es de unos 100.000€ , solo 30.000€ van a ir a cocina, luego ten en cuenta un fondo de maniobra destinado para soportar imprevistos y los desfases de tesorería de los primeros meses, que actualmente recomiendo a todos los emprendedores que sea lo máximo posible para los primeros 6 meses, 15 - 20% y recuerda en destinar entre 5-6% para tu plan de marketing y acciones de comunicación.

Te recuerdo algunas cifras del negocio para que las tengas en cuentas

  • Beneficio 10-12%, 
  • Personal 25-30%, 
  • Coste producto 30%, 
  • Alquiler 10%
  • Otros 20%
" Como siempre os digo piensa bien antes de actuar, las precipitaciones en los negocios se pagan muy caras, si tienes un local y quieres consultarme llámame 696 816 920 o envíame un wasap, te orientare encantado, El servicio es totalmente gratuito, te espero! "



Roberto Ruiz Rua
CEO y Fundador
Las Rozas - Madrid - España
e-mail: rruizrua@gmail.com
Móvil y wasap: 696816920
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