viernes, 14 de febrero de 2014

Alquiler o traspaso ¿Cual es la mejor opción?

Por norma general, lo primero que se te viene a la cabeza a la hora de montar un negocio de hostelería es: el local la parte tangible del negocio de restauración) personalmente creo que es un gran error,  pues estás empezando la casa por el tejado. Por eso ayer tarde trabajando para vosotros con mi gran colaborador Victor Hugo Valdivieso  aportó un nuevo matiz conceptual que quiero compartir con todos vosotros y que debe estar siempre en vuestras mentes es "La reflexión empresarial" una herramienta vital para el desarrollo de cualquier empresario y proyecto que se resume en "reflexión aplicando los criterios del sentido común y la coherencia", no es solo pensar por pensar y quiero que entiendas que buscar un local es pura acción y no suele tener nada de reflexión. Pero como siempre os quiero argumentar todo esto para que podáis tener criterio a la hora de alquilar, adquirir un traspaso, comprar un local... Espero vuestros comentarios y que os guste el post

Santinno (Madrid- España) - MontarunBarySobrevivir.com by Roberto Ruiz Rúa

Lo primero que tienes que tener en cuenta es el manual básico del emprendedor/a:

  1. Que prime siempre la reflexión (dedícale tiempo a pensar y si necesitas acción, coge un boli y un papel y apunta :)
  2. Cuando dudes entre hacer o no hacer, recuerda "reflexión antes de acción"
  3. Actúa y reflexiona con sentido común y lógica.
  4. La razón siempre triunfa mas tarde o mas temprano
  5. Crea un "concepto y un proyecto hostelero" coherente. Te paso un enlace fundamental para que entiendas que es el concepto hostelero y como se desarrolla.
  6. Lo importante es que tengas actitud emprendedora, que creas en ti mismo y en tus ideas, que cuando te caigas te levantes.
  7. Escuchar atentamente lo que dicen los demás y no llenar los silencios con palabras huecas que no dicen nada "Lo bueno si breve dos veces bueno (Quevedo)"
  8. Avanza siempre de menos a mas
  9. En los negocios no se puede dudar, si dudas es que no! hay que entrar con paso firme que luego verás que la realidad supera muchas veces a todo lo que te hayas podido imaginar.
Esta claro que cada opción (Alquiler, traspaso u obra nueva) tiene sus ventajas e inconvenientes, por eso es totalmente imprescindible desarrollar un proyecto hostelero con fundamento y lo debéis de plasmar en un documento escrito como es el  plan de negocio, a partir de aquí os saldrán los números que necesitáis.

"Por favor,  no os "amoldéis a los chollos" que aparentemente hay actualmente en el mercado, lo barato a la larga es caro."

A ¿Como valorar un alquiler? 

El alquiler debe de rondar un 10% de tu volumen de facturación total, así que si el alquiler es de 1.500€ debo de poder llegar a facturar 15.000€, esto es un indicador, pero lo ideal es que cuando arméis vuestro proyecto en el plan de negocio, si os encontráis con un alquiler que sobrepase este criterio, podáis jugar con en el resto las partidas que tenéis previstas: personal, proveedores, suministros, etc. Por eso es imprescindible el plan de negocio.

B ¿Como valorar un traspaso?

El traspaso es un figura que suele incluir los bienes muebles del establecimiento, maquinaria, mesas, sillas, cámaras etc. y lo que se denomina fondo de comercio o la clientela del establecimiento, el problema es que muchas veces se nos llenan los ojos con muchas cosas que a lo mejor ni pensábamos utilizar, ¿como vamos a valorar un traspaso sino sabemos ni lo que vamos a montar? necesitas un plan de negocio. Lo mismo pasa con heredar la clientela del local, si nosotros tenemos claro un concepto sabremos el tipo de cliente que queremos y puede coincidir o no, con el del anterior dueño, así que mucho ojo con estas cosas.

C ¿Como valorar el contenido de un local?

Para que te hagas una idea, el material de hostelería es bastante caro (no como el que tenemos en casa, es un material profesional) y puede llegar a suponer entre un 20 - 30% de tu inversión, te recomiendo que mires cualquier web de material de hostelería para que te hagas una idea, por eso es necesario, ir con un técnico especialista en maquinaria de hostelería que nos valore la maquinaría y que vea si realmente funciona y en caso contrario cuanto costaría arreglarla. Mucho ojo! con los grifos de cerveza, volvemos a lo mismo, por ejemplo si el propietario tiene Estrella Damm a lo mejor nosotros queremos dar Mahou, porque queremos un bar de pintxos con una cerveza mas ligera y fresca que incite al consumo, pues entonces este grifo ya no nos sirve para nada, además, que quede claro que vosotros no asumís ningún contrato anterior, cerveza, proveedores, maquinas tragaperras, tabaco... o que por lo menos quede claramente reflejado en el contrato, os recomiendo un buen asesoramiento jurídico siempre a no ser que seas abogados, yo siempre delego estos servicios en mi queridísimo abogado!. Recuerda: "Zapatero a tus zapatos".

D ¿Mejor obra nueva o traspaso?

Lo ideal hoy en día es un traspaso o un alquiler, con una licencia que se adecue a vuestro concepto, porque la obra nueva os van a pedir de todo, el criterio de la administración es ser cada vez mas rigurosa: aseos para minusválidos, cuarto de basuras, taquillas personal, rampas de acceso etc, (puede llegar a suponer hasta 10% de vuestro proyecto) así que lo valoréis vosotros y lo tengáis en cuenta.
el alquiler recuerda que debe rondar el 10% de tu facturación mensual, ej.: si pago 1500€ (local 70 a 100 mts2) debería tener la posibilidad de facturar una media de 15.000€/mes  si no con el tiempo os lastrará. Si tienes alguna duda con el local no dudes en contactarme te puedo ahorrar mucho tiempo y dinero.

Errores mas comunes a la hora de mirar locales

  1. Recuerda que el negocio de hostelería se dirige desde la cocina, el espacio que debes destinar, dependiendo del concepto, debe corresponder a un 30% del local. Es el lugar donde se produce todo lo que vendes en sala, te recomiendo que hagas un buen estudio de la cocina y sobre todo que seas coherente con el espacio, la maquinaria que incorpores y la carta que vendes. No te olvides NUNCA que la gente viene básicamente a "comer y a beber".
  2. El contrato de alquiler intentar firmarlo entre 5 a 10 años, ya que el plazo medio de la amortización de la inversión inicial la media es aproximadamente de 3 años (sino te salen revisa los números en tu plan de negocio). Recuerda que a la hora de formalizar el contrato con el propietario, no debes de saber de todo, busca un buen profesional que te asesore en temas jurídicos, te aseguro que esto no es un gasto, es la mejor inversión que harás de cara a vuestra seguridad y tranquilidad. 
  3. El criterio del precio, es decir, de un alquiler barato o de un traspaso accesible, no es el único de los elementos que debemos de sopesar, pues el precio es relativo y deberemos relacionarlo con la ubicación del local, los metros cuadrados, la distribución del local, la fachada, si tiene terraza o no, accesibilidad al establecimiento, parking propio o próximo, medios de transporte público cercanos, centros de negocio, colegios, hospitales etc. Todos estos criterios te darán una pequeña aproximación. Por eso es necesario estudiarlo en un plan de negocio.
  4. Lo ideal es que conozcamos los verdaderos motivos del cese de actividad, no es lo mismo una jubilación, enfermedades etc. que cierre porque no hay clientes, en este caso deberemos examinar muy bien nuestras posibilidades, por eso es necesario e imprescindible, tener muy claro nuestro concepto, y mas si cabe en situaciones de crisis de consumo como la actual.
  5. El tema de la licencia pasa exactamente lo mismo, si vosotros queréis un bar con actuaciones musicales y lo que estáis mirando es un bar de tapas, la licencia es diferente y tendréis que solicitar un cambio de licencia en el ayuntamiento correspondiente, mucho ojo con esto! por eso es muy importante tener muy clara la idea antes de lanzarse. Recuerda pedir lo primero de todo la licencia de actividad, antes de hacer nada comprueba que tipo de licencia tiene y por favor! asesorate jurídicamente por un profesional, estoy harto de ver emprendedores que han invertido 300.000€ y luego se enteran que el local no carece de licencia.
  6. No hacer un plan de negocio donde estudiar la viabilidad de tu proyecto y determinar que espacio necesitas, tenemos muchas y seguramente buenas ideas pero tenemos que ordenarlas, darlas coherencia y sentido común en un documento donde además reflexionemos sobre el cliente, la competencia, el mercado, el catalogo de productos, plan de marketing, recursos humanos, forma jurídica y análisis económico financiero.
"Es muy duro el día a día y muchas veces nosotros mismos ponemos freno a nuestros proyectos, así que mucho animo! si quieres montar, un bar, restaurante o cafetería llámame 696 816 920 o envíame un wasap, te orientaré encantado, te voy a dar la ayuda que me hubiera gustado tener a mi cuando monté mi primer bar en 1999. El servicio de consulta es totalmente gratuito, te espero! "



CEO y Fundador
Las Rozas - Madrid - España
e-mail: rruizrua@gmail.com
Móvil y wasap: 696816920
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